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Combien valent les murs
d'une pharmacie ?
Les murs d'une pharmacie se valorisent d'abord par leur loyer : un investisseur paie le prix qui lui assure un rendement, en général 5,5 à 8,5 % selon l'emplacement. Une officine est un locataire recherché, et un bail long rassure. Estimez la valeur de vos murs en quelques questions.
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La réponse en bref
Combien valent les murs d'une pharmacie ?
La méthode la plus utilisée est celle du rendement : valeur = loyer net annuel ÷ taux de rendement attendu par un investisseur. Le taux dépend de l'emplacement, de la qualité du locataire et de la durée du bail.
Exemple chiffré
Des murs de 180 m² en centre-ville loués 36 000 € par an, avec 6 ans de bail restants, valent environ 554 000 € (fourchette 497 k€ – 626 k€), soit près de 3 100 € le m².
- Valeur estimée des murs
- 554 000 €
- Taux de rendement retenu
- 6,5 %
- Loyer net annuel
- 36 000 €
La méthode
Comment le calcul est fait
Chaque étape est affichée dans votre résultat, avec ses hypothèses : rien n'est caché.
- 1
Le loyer net
Loyer annuel hors taxes et hors charges, moins les charges qui restent au propriétaire.
- 2
Le rendement
Le taux qu'un investisseur attend pour des murs de commerce occupés : plus bas en emplacement n°1, plus haut en zone rurale.
- 3
Le bail
Un bail court laisse un risque de départ : le taux est majoré de 0,25 à 0,75 point.
- 4
La valeur
Loyer net ÷ taux de rendement, avec une fourchette de ± 0,75 point.
Comment estimer la valeur des murs d'une pharmacie ?
La méthode la plus utilisée est celle du rendement : valeur = loyer net annuel ÷ taux de rendement attendu par un investisseur. Le taux dépend de l'emplacement, de la qualité du locataire et de la durée du bail. Des murs de 180 m² en centre-ville loués 36 000 € par an, avec 6 ans de bail restants, valent environ 554 000 € (fourchette 497 k€ – 626 k€), soit près de 3 100 € le m².
Quel rendement pour des murs de pharmacie ?
En ordre de grandeur, des murs de commerce occupés par une pharmacie se négocient sur des rendements de 5,5 % (emplacement n°1) à 8,5 % (bourg rural). Une pharmacie est un locataire recherché : activité réglementée, peu de défaillances, rarement de déménagement.
Le titulaire peut-il racheter les murs de sa pharmacie ?
Oui, et c'est fréquent, souvent via une SCI : le loyer versé par l'officine rembourse alors l'emprunt de la SCI. Le bailleur n'est pas obligé de vendre, sauf droit de préférence du locataire lorsque le local commercial est mis en vente (loi Pinel).
La durée du bail change-t-elle la valeur des murs ?
Oui. Avec moins de trois ans de bail restants, l'acheteur intègre un risque de départ du locataire ou de renégociation du loyer, et la valeur baisse. Renouveler le bail avant de vendre les murs peut faire remonter le prix.
Faut-il vendre les murs avec le fonds ?
Pas nécessairement : les murs et le fonds sont deux biens distincts. Vendre les deux ensemble facilite parfois la cession (l'acquéreur maîtrise son local) mais alourdit son financement. Beaucoup de titulaires gardent les murs pour toucher un loyer après la cession du fonds.
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